En résumé : un logement classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025 ; l’interdiction de louer, prévue pour les F en 2028 et les E en 2034, vise les nouveaux baux et les renouvellements. La vente d’une maison E, F ou G impose une obligation d’audit énergétique. Dans le Val-de-Marne, les maisons F et G se concentrent à Vitry-sur-Seine, Saint-Maur-des-Fossés et Champigny-sur-Marne. Depuis le 1er janvier 2026, le DPE compte l’électricité avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3, ce qui sort des maisons électriques de la passoire sans travaux.
Les données publiques de l’observatoire DPE de l’ADEME recensent, pour le Val-de-Marne, environ 31 600 DPE de maisons individuelles réalisés depuis juillet 2021 dont environ 8 700 en classes F ou G soit 28 % (extraction de l’open data ADEME du 15 septembre 2026). Ce sont des chiffres de diagnostics, pas du parc entier, mais ils donnent l’ampleur du sujet dans un département où le pavillonnaire d’avant 1975 est partout.
Interdiction de louer, obligation d’audit : ce que dit la loi année par année
| Date | Règle | Concerne |
|---|---|---|
| Avril 2023 | Audit obligatoire à la vente | Maisons F et G |
| Janvier 2025 | Audit obligatoire à la vente | Maisons E |
| Janvier 2025 | Interdiction de mise en location | Logements G |
| Janvier 2026 | Nouveau coefficient électricité dans le DPE | Tous les logements chauffés à l’électricité |
| Janvier 2028 | Interdiction de mise en location | Logements F |
| Janvier 2034 | Interdiction de mise en location | Logements E |
Ce calendrier vient de l’article 160 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. L’interdiction s’applique aux nouveaux baux et aux renouvellements ; un locataire en place peut exiger des travaux ou une baisse de loyer. Les loyers des F et G sont par ailleurs gelés. En copropriété, le juge ne peut pas imposer les travaux au bailleur qui prouve que l’assemblée générale a refusé les travaux sur les parties communes nécessaires, ou que des contraintes patrimoniales empêchent d’atteindre la classe requise. L’audit réglementaire ne concerne que les maisons et les immeubles détenus par un seul propriétaire, pas les appartements en copropriété.
Le nouveau calcul du DPE depuis le 1er janvier 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, par arrêté publié à l’été 2025. Selon le ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent des classes F et G sans aucun travaux. Les DPE déjà réalisés restent valables : leur étiquette est recalculée automatiquement et une attestation est téléchargeable sur l’observatoire de l’ADEME. Pour le 94, cela concerne d’abord les pavillons de plain-pied des années 1960 et 1970 à convecteurs de Limeil-Brévannes, Villeneuve-le-Roi ou Sucy-en-Brie. Avant d’engager un chantier ou de retirer un bien de la location, vérifiez donc la nouvelle étiquette : une maison F chauffée à l’électricité est souvent devenue E. Les maisons au gaz ou au fioul, elles, ne bougent pas.
Où sont les passoires dans le 94
Les diagnostics F et G de maisons se concentrent dans les communes les plus pavillonnaires et les plus anciennes : Vitry-sur-Seine, Saint-Maur-des-Fossés, Champigny-sur-Marne, puis Fontenay-sous-Bois, Maisons-Alfort et Le Perreux-sur-Marne. Les meulières des bords de Marne, les maisons de ville des années 1930 et les pavillons de plain-pied des années 1960 chauffés à l’électricité sont les profils les plus fréquents.
Les travaux qui font sortir de F ou G
Le DPE pénalise surtout l’enveloppe non isolée et le chauffage électrique à effet Joule. Pour gagner deux classes, ce qui est le seuil de la rénovation d’ampleur, le scénario type dans une maison du 94 est :
- Isolation des combles, premier poste de déperdition, rapide et peu coûteux.
- Isolation des murs, par l’intérieur en maison de ville, par l’extérieur en lotissement.
- Installation d’une VMC pour éviter les moisissures une fois la maison étanche.
- Remplacement du chauffage par une pompe à chaleur, surtout si le chauffage actuel est électrique.
- Menuiseries en dernier, si elles sont encore en simple vitrage.
Une maison G chauffée à l’électricité passe couramment en D avec ce bouquet ; une maison F au gaz peut atteindre C. L’audit énergétique donne le résultat attendu avant d’engager le premier euro.
Financer : la rénovation d’ampleur
Pour les passoires, MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur finance, selon le guide Anah de septembre 2026, 80, 60, 45 ou 10 % du montant hors taxes des travaux selon les revenus, plafonné à 30 000 euros pour un gain de deux classes et 40 000 euros pour trois classes ou plus, avec un accompagnateur agréé, un audit et deux gestes d’isolation obligatoires. Depuis le 1er septembre 2026, une maison individuelle qui conserve une chaudière gaz ou fioul n’est plus aidée. Les primes CEE et l’éco-prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 euros complètent. Notre article explique comment monter un dossier MaPrimeRénov’ dans le 94.
Vendre plutôt que rénover
Certains propriétaires préfèrent vendre. Le marché du Val-de-Marne applique désormais une décote aux F et G, variable selon les communes et l’ampleur des travaux, et l’audit remis à l’acheteur chiffre précisément ce qu’il devra engager. Réaliser au moins les combles et la ventilation avant la vente est souvent l’opération la plus rentable, car elle sort la maison de la catégorie passoire à moindre coût.
Le calendrier d’un propriétaire bailleur, étape par étape
Un bailleur de Vitry ou de Champigny dont le locataire quitte un logement classé F au printemps 2027 a dix-huit mois devant lui avant l’interdiction de janvier 2028. Le calendrier réaliste est le suivant. Mois 1 : nouveau DPE si l’ancien date d’avant juillet 2021, et audit énergétique pour chiffrer les scénarios. Mois 2 et 3 : demandes de devis à des entreprises RGE pour les postes retenus, en général combles, murs et chauffage, et dépôt des dossiers MaPrimeRénov’ et CEE avant toute signature. Mois 4 à 6 : accord des aides, signature des devis, commande du matériel ; une pompe à chaleur se livre en quatre à huit semaines en saison normale. Mois 7 à 9 : travaux, en profitant de la vacance du logement, ce qui évite de reloger le locataire. Mois 10 : nouveau DPE attestant de la classe atteinte, en général D ou C, et remise en location avec un loyer qui n’est plus gelé. Attendre l’automne 2027 pour commencer, c’est se retrouver dans la file d’attente des installateurs avec tous les autres bailleurs pressés, et risquer de manquer l’échéance. Notre demande de devis transmet votre projet à trois entrepreneurs RGE au plus.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il me forcer à faire des travaux si le logement est G ?
Oui. Depuis 2025, un logement G n’est plus considéré comme décent ; le locataire peut saisir le juge pour obtenir des travaux, une baisse de loyer ou la suspension du loyer. Le bailleur ne peut pas donner congé pour vendre en invoquant ce motif sans respecter la procédure.
Le DPE d’avant 2021 est-il encore valable ?
Non. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Un nouveau DPE, établi avec la méthode actuelle et le coefficient électricité de 2026, est nécessaire pour toute vente ou location ; son résultat peut différer sensiblement de l’ancien, dans un sens ou dans l’autre.
Mon logement F chauffé à l’électricité est-il encore une passoire en 2026 ?
Pas forcément. Le coefficient de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et le ministère estime qu’environ 850 000 logements chauffés à l’électricité sortent de F ou G sans travaux. Votre DPE reste valable ; téléchargez l’attestation de nouvelle étiquette sur l’observatoire de l’ADEME avant toute décision de travaux ou de retrait de la location.
Quels travaux font gagner le plus vite une classe ?
Dans une maison chauffée à l’électricité, le remplacement des convecteurs par une pompe à chaleur fait à lui seul gagner une à deux classes. Dans une maison au gaz, c’est l’isolation des combles et des murs qui pèse le plus.
